Renovação Compulsória em Locações Comerciais

Em se tratando de contratos de locação comercial com prazo superior a 05 anos, sempre surge aquele receio da renovação compulsória, o que frequentemente desestimulava os proprietários de imóveis a celebrarem contratos com prazo mais longo.

Recentemente, a 4ª turma do STJ, ao negar provimento ao recurso especial interposto por uma rede de fast-food, reafirmou o entendimento da corte, sedimentado em 2013 pela 3ª turma no REsp 1.323.410, no sentido de que o prazo máximo para a renovação compulsória de aluguel comercial, prevista no artigo 51 da lei 8.245/1991, é de cinco anos, ainda que o contrato inicial tenha duração superior.

Há de prevalecer, nesses contratos de natureza privada, a mínima autonomia da vontade, a despeito de a lei autorizar a renovação compulsória, quando preenchidos os requisitos por ela exigidos.

No caso dos autos, a rede de restaurantes MC Donald’s pleiteou a renovação do aluguel de várias lojas em um shopping center, nas mesmas condições do contrato original, inclusive referente aos valores pagos a título locatício, e pelo mesmo período do contrato original, o qual tinha duração de 12 anos e 11 meses.

Porém, o TJ/RS, seguindo a jurisprudência mencionada do STJ, deferiu a renovação por apenas mais cinco anos. O ministro Raul Araújo, relator do recurso mencinou que, de acordo com a interpretação dessa norma pelo STJ, quando ela dispõe que o locatário tem direito de renovar o contrato pelo mesmo prazo do ajuste anterior, ela se refere ao prazo de cinco anos previsto em seu inciso II do artigo 52 da referida lei, e não ao prazo do último contrato celebrado.

Cumpre lembrar que a Ação Renovatória tem a finalidade de proteger o Locatário de eventuais abusos do locador, que, anteriormente, exigia o pagamento de altos valores para a renovação do contrato. No entanto, tal ação não pode e nem deve ser usada para eternizar o contrato de locação, restringindo os direitos de propriedade do Locador e violando a natureza consensual dessa espécie contratual.

O relator ainda frisou que "De fato, possibilitar que a ação renovatória de aluguel comercial seja capaz de compelir o locador a renovar e manter a relação locatícia, quando já não mais possui interesse, por prazo superior ao razoável lapso temporal de cinco anos, certamente desestimularia os contratos de locação comercial mais longos."

Além disso, entendo que o referido julgado busca também evitar desequilíbrios financeiros no contrato, posto que no decorrer dos anos a economia e a valorização imobiliária podem flutuar de maneira significativa, e, compelir o proprietário a obrigatoriedade de manter seu imóvel vinculado nos mesmos termos, de maneira que possibilite uma eterna renovação à baixa atualização, poderia causar sérios prejuízos. E como dito no julgado, caasaria desestímulo contratual.

Fonte: STJ REsp 1.990.552

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